Kod kupnje nekretnina u Republici Hrvatskoj vrlo važno je osigurati pravnu sigurnost kupca kod svake pojedine transakcije odnosno pravnog posla usmjerenog na kupnju nekretnina.
Kupnja nekretnina u Republici Hrvatskoj regulirana je ponajprije odredbama Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (sa navedenim izmjenama i dopunama od 1996-2017) i odredbama Zakona o zemljišnim knjigama (sa izmjenama od 2019-2023).
Odredbama Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima regulirane su odredbe ugovora o kupoprodaji nekretnina, način stjecanja nekretnine, odredbe o sklapanju ugovora o kupoprodaji nekretnine, raskidu ugovora o kupoprodaji nekretnine, pravnim i materijalnim nedostatcima nekretnine i drugim odnosima prodavatelja i kupca u obveznopravnom odnosu kupoprodaje.
Odredbama Zakona o zemljišnim knjigama propisane su odredbe o upisu prava vlasništva u zemljišnim knjigama nekretnine koja je predmet kupoprodaje nekretnine, predbilježba prava vlasništva kao i druge vrste zemljišnoknjižnog upisa u zemljišne knjige.
Utvrđivanje pravne sigurnosti nekretnine
Prije kupnje nekretnine, nakon što kupac odluči kupiti određenu nekretninu, prije realizacije transakcije je potrebno utvrditi da je nekretnina pravno sigurna za kupnju.
Pravna sigurnost nekretnine se utvrđuje upisom u zemljišnim knjigama. Iz zemljišne knjige je potrebno utvrditi da je prodavatelj upisan kao vlasnik u zemljišnim knjigama, te da nekretnina nije opterećena bilo kakvim sporovima pred sudovima, upravnim tijelima i drugim institucijama.
Nadalje, važno je utvrditi da nekretnina nije opterećena hipotekama, upisima prava služnosti, prava građenja niti drugim upisima koji predstavljaju teret koji opterećuje nekretninu.
Sklapanje ugovora o kupoprodaji
Ukoliko je kupac upisan kao vlasnik nekretnine, te nekretnina nije opterećena zemljišnoknjižnim plombama niti drugim zemljišnoknjižnim upisima, kupac može pristupiti sklapanju ugovora o kupoprodaji nekretnina.
Naime, kupca kod upisa prava vlasništva na nekretnini koja nije opterećena prednje opisanim upisima u trenutku sklapanja ugovora o kupoprodaji nekretnine pruža pravnu zaštitu institut povjerenja u zemljišne knjige.
Povjerenje u zemljišne knjige
Povjerenje u zemljišne knjige štiti poštenog kupca od zahtjeva bilo koje treće osobe u odnosu na nekretninu koja je predmet kupoprodaje ukoliko u trenutku sklapanja ugovora o kupoprodaji nekretnine i podnošenja zahtjeva za upis prava vlasništva, ili predbilježbe prava vlasništva, prodavatelj je upisan kao vlasnik nekretnine i nekretnina nije opterećena zemljišnoknjižnim upisima.
Prednje opisane radnje koje predstavljaju pravni due diligence su od iznimne važnosti za kupca prilikom kupnje nekretnine i osiguravaju sigurnost pri provedbi transakcije.
