Was müssen Sie über das Vorgehen während der Bauausführung gemäß dem Baugesetz wissen?
Nachfolgend erhalten Sie einen Überblick über die wesentlichen gesetzlichen Bestimmungen und Verpflichtungen von Investoren, Auftragnehmern und weiteren am Bau beteiligten Parteien gemäß dem Baugesetz (Amtsblatt Nr. 153/13, 20/17, 39/19, 125/19, 133/20, 114/22 und 36/24), betreffend die Vorbereitung, Durchführung und Fertigstellung von Bauarbeiten.
Meldung des Baubeginns
Der Investor ist verpflichtet, mindestens acht Tage vor Baubeginn über das elektronische System „ePermit“ eine Meldung des Baubeginns an die zuständige Verwaltungsbehörde zu übermitteln.
Die Meldung muss folgende Angaben enthalten:
-Art und Nummer der Baugenehmigung oder sonstiger rechtlicher Grundlage für den Bau;
-Name des Bauunternehmens;
-Angaben zum verantwortlichen Bauüberwacher (Ingenieur);
-Nachweis über die Bildung der Bauparzelle im Liegenschaftskataster (falls erforderlich);
-Informationen zum Projekt, sofern auf Basis eines Ausführungsplans gebaut wird.
Hinweis: Vor Baubeginn muss das Gebäude abgesteckt werden; hierzu ist ein Vermessungsbericht eines befugten Vermessungsingenieurs erforderlich.
Vorläufiges Verbot von Bauarbeiten
Die örtliche Selbstverwaltung kann nach vorheriger Zustimmung der örtlichen Tourismusbehörde boden- und konstruktive Arbeiten in bestimmten Zeiträumen des Jahres aus Gründen des Tourismus- und öffentlichen Interesses vorläufig untersagen.
Ausnahmen vom Verbot:
-Bauvorhaben von nationaler Bedeutung für die Republik Kroatien;
-Bauarbeiten, die im Eilverfahren von zuständigen Behörden angeordnet werden;
-bereits im Jahr der Verordnung begonnenes Bauvorhaben.
Organisation und Schutz der Baustelle
Gemäß Artikel 135 des Baugesetzes ist die Baustelle ordnungsgemäß zu sichern, zu kennzeichnen und sicher zu gestalten. Dies umfasst:
-ordnungsgemäß errichtete und stabile temporäre Einrichtungen;
-korrekt installierte Versorgungssysteme;
-Umsetzung von Maßnahmen zum Umwelt-, Gesundheits- und Arbeitsschutz (z. B. Lärm-, Abfall-, Vibrationskontrolle);
-rechtzeitigen Rückbau aller temporären Einrichtungen, Gerüste und Abfälle sowie die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands spätestens bis zur Erteilung der Nutzbarkeitserlaubnis.
Kennzeichnung und Umzäunung der Baustelle
Die Baustelle muss physisch umzäunt, deutlich gekennzeichnet und gegen unbefugtes Betreten gesichert sein. Eine Informationsplatte mit folgenden Angaben muss angebracht sein:
-Name und Sitz des Investors;
-Name des Auftragnehmers und des Bauüberwachers;
-Art und Nummer der Baugenehmigung;
-Baubeginn-Datum;
-sämtlich gesetzlich vorgeschriebenen Hinweise (insbesondere bei Kulturdenkmälern oder Bauvorhaben in schutzwürdigen Gebieten).
Dokumentation auf der Baustelle
Der Auftragnehmer hat das Original oder beglaubigte Kopien folgender Unterlagen in kroatischer Sprache in lateinischer Schrift vor Ort verfügbar zu halten:
-Auszug aus dem Handelsregister oder Gewerbeschein;
-Bauvertrag;
-Bestellung des leitenden Bauingenieurs und der Bauleitung;
-Vertrag über die Bauüberwachung;
-Baugenehmigung und Hauptprojekt;
-Ausführungsplan und etwaige Prüfbefunde (falls vorgeschrieben);
-Bautagebuch;
-Konformitätserklärungen für verwendete Materialien;
-Absteckbericht;
-Dokumentation zum Bauabfallmanagement.
Technische Abnahme und Nutzungsgenehmigung
Nach Abschluss der Bauarbeiten stellt der Investor den elektronischen Antrag auf Ausstellung der Nutzungsgenehmigung. Dem Antrag sind beizufügen:
-Baugenehmigung oder Ausführungsplan;
-Verträge mit dem Auftragnehmer und Bauüberwacher;
-Erklärungen der verantwortlichen Personen;
-Vermessungsplan des ausgeführten Zustands;
-Nachweis über die Katasterbildung der Bauparzelle;
-Energiezertifikat (falls erforderlich).
Die technische Abnahme erfolgt innerhalb von 15 Tagen (in Ausnahmefällen bis zu 30 Tagen) nach Eingang eines vollständigen Antrags. Alle wesentlichen Beteiligten sind zur Teilnahme verpflichtet. Werden Mängel festgestellt, die ohne Genehmigungsänderung beseitigt werden können, setzt die Behörde eine Frist von bis zu 90 Tagen zur Behebung.
Probelauf (falls erforderlich)
Für Bauwerke, deren Systeme vor der Nutzung getestet werden müssen (z. B. Heizungs-, Lüftungs- oder elektronische Anlagen), ist der Investor verpflichtet, einen Probelauf zu melden und einen Testplan vorzulegen. Der Probelauf kann maximal zwei Jahre dauern.
Vorläufige Nutzungsgenehmigung und Teilnutzungsgenehmigung
Eine vorläufige Nutzungsgenehmigung kann ausgestellt werden, wenn die Bauarbeiten abgeschlossen sind, jedoch Ergebnisse des Probelaufs, Energiezertifikate oder Katasterunterlagen noch ausstehen.
Eine Teilnutzungsgenehmigung ist möglich, wenn ein Gebäudeteil eigenständig nutzbar ist oder für die Weiterführung des Projekts erforderlich ist.
Eintragung im Kataster und Grundbuch
Nach Erteilung der Nutzungsgenehmigung übermittelt die zuständige Behörde den Vermessungsplan und die erforderlichen Daten an das Kataster- sowie Grundbuchamt. Das zuständige Gericht trägt das Bauwerk ins Grundbuch ein und tilgt eventuelle Vermerke über Planungsabweichungen.
Instandhaltung, Abbruch und Kontrolle
Instandhaltung: Der Eigentümer ist für den sicheren Zustand des Bauwerks verantwortlich und muss Gefahren umgehend beseitigen.
Abbruch: Ist der Abbruch zu melden und umwelt-, sicherheitstechnisch sowie abfallrechtlich korrekt durchzuführen.
Kontrolle: Das Ministerium und die Bauaufsichtsbehörde überwachen die Gesetzmäßigkeit aller Bauabläufe.
SCHLUSSFOLGERUNG
Die ordnungsgemäße und gesetzeskonforme Umsetzung aller Bauphasen – von der Baubeginn-Meldung über die Ausführung bis hin zur Nutzungsgenehmigung – ist für die rechtliche Sicherheit aller Beteiligten entscheidend.
Für fachkundige Unterstützung, Vertragsgestaltung oder Vertretung vor zuständigen Behörden empfehlen wir Ihnen, uns zu kontaktieren – als Kanzlei mit Erfahrung im Baurecht und Verwaltungsrecht stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung.
