Mietvertrag – Rechte, Pflichten und Rechtsschutz
Durch den Mietvertrag verpflichtet sich der Vermieter, dem Mieter eine bestimmte Sache (beweglich oder unbeweglich) zur Nutzung zu überlassen, und der Mieter verpflichtet sich, dem Vermieter eine vereinbarte Miete zu zahlen. Der Mietvertrag ist eines der häufigsten Rechtsinstrumente im Immobilien- und Geschäftsräumemarkt und unterliegt einer detaillierten Regelung durch das Obligationenrecht. Wenn die Miete durch besondere Gesetze geregelt ist (z.B. Miete von Geschäftsräumen im Eigentum von kommunalen Gebietskörperschaften), gelten die Bestimmungen des Obligationenrechts subsidiär.
I. Pflichten des Vermieters
Übergabe der mangelfreien Sache (Art. 521) Der Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter die Sache in einem mangelfreien Zustand zusammen mit allen Zubehörteilen zu übergeben. Die Sache gilt als mangelfrei, wenn sie dem vereinbarten Zustand oder dem aus den Umständen ersichtlichen Zweck entspricht.
Erhaltung der Sache (Art. 522) Der Vermieter ist verpflichtet:
die Sache während der Mietdauer instand zu halten,
notwendige Reparaturen durchzuführen,
dem Mieter notwendige Aufwendungen zu ersetzen, die er selbst hätte tragen müssen.
Kleinreparaturen und Kosten des normalen Gebrauchs trägt der Mieter.
Recht auf Kündigung oder Mietminderung (Art. 523) Wenn Reparaturen die Nutzung der gemieteten Sache wesentlich beeinträchtigen, kann der Mieter:
den Vertrag kündigen,
eine anteilige Mietminderung wegen eingeschränkter Nutzung verlangen.
Verbot von Änderungen ohne Zustimmung (Art. 524) Der Vermieter darf ohne Zustimmung des Mieters keine Änderungen an der Mietsache vornehmen, die die Nutzung beeinträchtigen. Bei verminderter Funktionalität wird die Miete entsprechend reduziert.
Haftung für Sachmängel (Art. 525–528) Der Vermieter haftet für:
alle Mängel, die den Gebrauchswert der Sache mindern,
rechtliche Mängel (z.B. wenn Dritte Rechte an der Sache geltend machen),
Schäden, die durch die Nichtmitteilung bekannter Mängel entstehen.
Die Haftung kann vertraglich nicht ausgeschlossen werden, wenn der Vermieter Mängel absichtlich verschweigt oder eine Monopolstellung ausnutzt.
II. Pflichten des Mieters
Gebrauch der Sache gemäß Vertrag (Art. 532) Der Mieter muss:
die Sache mit der Sorgfalt eines ordentlichen Kaufmanns verwenden,
den vereinbarten Zweck der Sache respektieren,
für Schäden haften, die durch unbefugte Nutzung entstehen (auch wenn sie durch Untermieter oder Dritte verursacht wurden).
Zahlung der Miete (Art. 534) Die Miete wird gezahlt:
gemäß Vertrag oder Gesetz,
wenn nicht anders vereinbart, halbjährlich bei Mietverträgen ab einem Jahr oder am Ende der Mietzeit bei kürzeren Zeiträumen.
Kündigung wegen Zahlungsverzug (Art. 535) Zahlt der Mieter die Miete nicht innerhalb von 15 Tagen nach Mahnung, kann der Vermieter den Vertrag kündigen. Der Vertrag bleibt gültig, wenn die Miete vor Kündigung gezahlt wird.
Rückgabe der Sache nach Mietende (Art. 536) Der Mieter ist verpflichtet:
die Sache im Zustand zurückzugeben, in dem er sie erhalten hat, abgesehen von normaler Abnutzung,
Anbauten zu entfernen, sofern dies ohne Schäden möglich ist,
Schäden durch unrechtmäßige Nutzung zu ersetzen.
III. Untermiete – wann erlaubt und wie funktioniert sie
Recht zur Untermiete (Art. 537) Der Mieter darf die Sache untervermieten, wenn:
nichts anderes vereinbart wurde,
dem Vermieter kein Schaden entsteht.
Der Mieter garantiert, dass der Untermieter die Sache im Einklang mit dem Hauptmietvertrag nutzt.
Folgen unbefugter Untermiete (Art. 538) Vermietet der Mieter ohne Erlaubnis unter, kann der Vermieter den Vertrag kündigen.
Direkte Forderung gegen den Untermieter (Art. 539) Der Vermieter kann direkt vom Untermieter Zahlungen für Forderungen gegenüber dem Mieter verlangen.
Beendigung der Untermiete (Art. 540) Die Untermiete endet automatisch mit Beendigung des Hauptmietvertrags.
Unser Anwaltsteam unterstützt Sie gerne bei der Erstellung und Prüfung von Mietverträgen, rechtlicher Beratung zum Schutz der Rechte von Vermietern und Mietern, rechtlicher Hilfe bei der Kündigung von Mietverträgen, Zahlungsverzug, Untermiete und weiteren Fragen.
